Najem zwykły a najem okazjonalny – porównanie, czyli jak właściwie zabezpieczyć swoje interesy.

Najem zwykły a najem okazjonalny – porównanie tych dwóch odmian najmu pozwoli Wam dokonać właściwego wyboru. Podstawową kwestią interesującą właściciela takiego lokalu jest właściwe zabezpieczenie własnych interesów na wypadek niewywiązywania się przez najemcę z ciążących na nim obowiązków. Już na etapie podpisywania umowy kluczowy jest wybór, czy decydujemy się zawrzeć „zwykłą” umowę najmu, czy też umowę najmu okazjonalnego. Dokonanie właściwego wyboru pozwala uniknąć lub zminimalizować wiele problemów na etapie wykonywania umowy, a w szczególności proces długotrwałej procedury związanej z eksmisją niewypłacalnego lokatora.

 

Umowa najmu okazjonalnego – co mówi ustawa

Regulacje dotyczące najmu okazjonalnego zostały zawarte w Ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 r. z późniejszymi zmianami. Według przywoływanego aktu prawnego, umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.

Umowa najmu okazjonalnego lokalu oraz zmiany tej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.

 

Czy tylko mieszkanie może być wynajmowane na podstawie w trybie najmu okazjonalnego?

NIE. W trybie najmu okazjonalnego może być wynajmowana również część mieszkania (np. 1 pokój z możliwością korzystania z korytarza, kuchni i łazienki), budynek mieszkalny (wolnostojący, bliźniak, szereg) bądź część takiego budynku (np. jedno piętro albo mieszkanie wydzielone fizycznie w obrębie budynku jednorodzinnego), służące do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych.

 

Jakie załączniki do umowy najmu okazjonalnego?

Do umowy najmu okazjonalnego lokalu załącza się w szczególności:

• wypis aktu notarialnego – oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu, o którym mowa w art. 19d ust. 2 Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego;
• oświadczenie najemcy w formie pisemnej– wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;
• oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do innego lokalu (lub budynku mieszkalnego) o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.

 

Co jeżeli najemca nie może zamieszkać w innym lokalu? Jak utrata zgody właściciela innego lokalu na zamieszkanie najemcy wpływa na Twoją umowę najmu?

W razie utraty możliwości zamieszkania w innym lokalu, najemca jest obowiązany w terminie 21 dni od dnia powzięcia wiadomości o tym zdarzeniu wskazać inny lokal, w którym mógłby zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu oraz przedstawić nowe oświadczenie w formie pisemnej lub z pisemnej z podpisem poświadczonym przez notariusza.

 

Nieprzedłożenie wynajmującemu takiego oświadczenia wiąże się z możliwością wypowiedzenia przez wynajmującego umowy najmu okazjonalnego lokalu na piśmie (z zachowaniem co najmniej siedmiodniowego okresu wypowiedzenia).

 

Umowa najmu okazjonalnego – jaka kaucja?

Zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu okazjonalnego lokalu przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.

 

Kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu.

 

Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności wynajmującego, o których mowa powyżej.

 

Najem okazjonalny – czy konieczny jest notariusz?

Po podpisaniu przez obie strony umowy najmu okazjonalnego najemca powinien udać się do notariusza w celu podpisania jednego z załączników do umowy najmu okazjonalnego – aktu notarialnego – Oświadczenia o poddaniu się egzekucji. Akt notarialny jest podpisywany wyłącznie przez najemcę, wynajmujący nie musi być obecny u notariusza. Brak takiego oświadczenia złożonego przed notariuszem znacznie utrudni ewentualną eksmisję najemcy z Twojego mieszkania.

 

Najem okazjonalny – jakie jest wynagrodzenie notariusza?

Wynagrodzenie notariusza za sporządzenie aktu notarialnego jest regulowane ustawowo i wynosi nie więcej niż 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę. Obecnie minimalne wynagrodzenie wynosi 4806zł brutto, zatem odpowiednio koszt aktu notarialnego wynosi nie więcej niż 480,60zł. Do tej kwoty należy doliczyć podatek VAT w stawce 23%, zatem koszt aktu wynosi nie więcej niż 591,14zł brutto. Dodatkowo do tego kosztu należy doliczyć wypisy aktu notarialnego 7,38 zł/str. Zazwyczaj koszt jednego wypisu aktu notarialnego waha się między 22,14 zł brutto a 29,52 zł brutto.

 

Umowa najmu okazjonalnego a Urząd Skarbowy

Właściciel ma obowiązek zgłoszenia zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.

 

Zakończenie umowy (wygaśnięcie, rozwiązanie umowy)

Umowa najmu okazjonalnego lokalu wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta, lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy.

 

Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego lokalu, jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu, właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu, sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo (np. notarialnie) poświadczonym podpisem właściciela.

 

Żądanie opróżnienia lokalu zawiera w szczególności:

1. oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego żądanie dotyczy;
2. wskazanie umowy najmu okazjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego;
3. termin, nie krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal.

 

W przypadku bezskutecznego upływu terminu na opróżnienie lokalu, właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu – Oświadczeniu o poddaniu się egzekucji.

Do wniosku załącza się:

1. żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania go przesyłką poleconą;
2. dokument potwierdzający przysługujący właścicielowi tytuł prawny do lokalu, którego opróżnienia dotyczy żądanie właściciela;
3. potwierdzenie zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego.

 

Czy można przedłużyć umowę najmu okazjonalnego?

Czas obowiązywania umowy można przedłużyć poprzez zawarcie aneksu do umowy w formie pisemnej. W razie przedłużenia obowiązywania umowy, należy sporządzić nowe, aktualne załączniki, w tym nowy akt notarialny – Oświadczenie o poddaniu się egzekucji.

 

Sporządzenie umowy najmu okazjonalnego – wzór

Jeśli chcą Państwo wynająć lokal mieszkalny i zastanawiają się Państwo, którą formę najmu wybrać, zapraszamy do kontaktu z Kancelarią Radcy Prawnego z Wrocławia. Podczas porady prawnej w siedzibie Kancelarii wytłumaczymy Państwu różnice między „klasycznym” najmem, a najmem okazjonalnym, jak również wskażemy na konsekwencje dokonanego wyboru.

 

Oprócz porad prawnych, mogą nam Państwo zlecić sporządzenie umowy najmu, która będzie odpowiadała Państwa potrzebom, a jednocześnie we właściwy sposób pozwoli zadbać o Państwa interesy, w sytuacji gdyby druga strona umowy nie wywiązywała się z niej należycie. Nie będzie to zwykły wzór umowy najmu okazjonalnego, ale umowa uszyta według Waszych potrzeb.

 

Jesteśmy również otwarci na kompleksową obsługę – od sporządzenia umowy najmu poprzez pomoc w umówieniu spotkania u notariusza aż po ewentualny etap egzekucji praw z umowy oraz wystąpienie z odpowiednimi wnioskami do Sądu i do Komornika.