Przymusowy wykup udziału w nieruchomości od mniejszościowego współwłaściciela – jak to zrobić?

Życie płata różne figle i zdarzyć się może, że zostaniemy udziałowcem większościowym w nieruchomości. Współwłaściciele mający mniejszościowy udział w nieruchomości zwykle nie są chętni do partycypowania w kosztach remontu lokalu, zdarza się że są przeciwni zmianom w przeznaczeniu lokalu – co na przykład uniemożliwi większościowemu współwłaścicielowi prowadzenie działalności gospodarczej w lokalu.

Oto jeden z przykładów:

Jeden z naszych klientów był współwłaścicielem lokalu usługowego w udziale wynoszącym 9/10. Drugi współwłaściciel mający udział 1/10, nie wyrażał zgody na zmianę profilu działalności gospodarczej prowadzonej przez naszego klienta w lokalu pozostającym we współwłasności. Taka postawa uniemożliwiała naszemu klientowi ubieganie się o środki unijne celem wykonania remontu lokalu. Mniejszościowy współwłaściciel nie wyrażał woli na ugodowe zniesienie współwłasności.

W takich sytuacjach powstaje pytanie:

Czy będąc współwłaścicielem nieruchomości można wykupić udziały należące do mniejszościowych współwłaścicieli bez ich zgody?

 

Instytucję współwłasności regulują przepisy kodeksu cywilnego art. 195-196.

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność). Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.Art. 195 i 196 § 1 kc.

Dalsze przepisy KC przewidują szereg obowiązków i uprawnień współwłaścicieli opartych na zasadzie, zgodnie z którą przysługują one w zależności od wielkości udziałów.

Posiadanie nieruchomości w części ułamkowej powoduje wiele praktycznych problemów w zakresie wspólnego zarządu nad nieruchomością, pobierania z niej pożytków, czy też ponoszenia nakładów.

Najczęstszym przykładem powstania współwłasności w częściach łącznych jest dziedziczenie ustawowe. Ze względu na szereg czynników (krąg spadkobierców, kolejność dziedziczenia, ewentualna śmierć któregoś ze spadkobierców), możliwa jest sytuacja, w której jeden ze współwłaścicieli posiadać będzie znaczny udział w nieruchomości (np. 13/16, 7/8), a udział innego będzie zdecydowanie mniejszy (np. 3/16, 1/8).

Tak niewielki udział oznacza w praktyce brak faktycznego władztwa nad nieruchomością, lecz nie uprawnia jednocześnie właściciela większościowego do wykonywania uprawnień właścicielskich w stosunku do całej nieruchomości. Często współwłaściciele nie potrafią się jednocześnie porozumieć co do ewentualnych warunków umowy, która zniosłaby współwłasność.

Przy zbyciu udziału w nieruchomości i zniesieniu współwłasności mają zastosowanie przepisy kodeksu cywilnego, które nie zawierają przepisów pozwalających na zmuszenie kogokolwiek do sprzedaży udziału w nieruchomości. Każdy ze współwłaścicieli ma prawo do zarządzania własnym udziałem, w tym do jego zbycia według własnych warunków. Nie można więc, po prostu wymóc na innej osobie, aby sprzedała swój udział jak również nie można tej osobie narzucić ceny sprzedaży udziału.

Sądowe zniesienie współwłasności – sposób na pozbycie się mniejszościowego współwłaściciela nieruchomości

Każdy ze współwłaścicieli, stosownie do art. 210 KC, może żądać sądowego zniesienia współwłasności. Podstawowym sposobem jej zniesienia jest podział rzeczy wspólnej (podział fizyczny), jednakże może być on wyłączony.

Podział rzeczy wspólnej jest wyłączony, gdy dokonanie podziału jest sprzeczne z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo pociągałoby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości (art. 211 KC). Tutaj przykładem może być brak fizycznej możliwości podziału lokalu mieszkalnego na dwa odrębne.

Przyznanie przez Sąd rzeczy na własność jednemu ze współwłaścicieli z jednoczesnym nałożeniem obowiązku spłaty byłego współwłaściciela – recepta na mniejszościowego współwłaściciela

Drugim, a często jedynym możliwym sposobem zniesienia współwłasności pozostaje przyznanie przez Sąd rzeczy na własność jednemu ze współwłaścicieli z jednoczesnym nałożeniem obowiązku spłaty byłego współwłaściciela. Prawomocne postanowienie Sądu jest podstawą przejścia własności udziału, a jednocześnie stanowi podstawę dokonania stosownego wpisu właścicielskiego w księdze wieczystej.

Były współwłaściciel nie chce przyjąć spłaty lub nie ma z nim kontaktu?

Często nie oznacza to jednak końca kłopotów, ponieważ były już współwłaściciel może utrudniać zapłatę zasądzonej na jego rzecz kwoty pieniężnej. W takiej sytuacji również nie jesteśmy bezradni i po raz kolejny z pomocą przychodzi nam Kodeks Cywilny, który umożliwia złożenie wniosku o zezwolenie na złożenie przedmiotu świadczenia do depozytu sądowego.

Jest to dopuszczalne w szczególności, gdy wskutek okoliczności, za które dłużnik nie ponosi odpowiedzialności, nie wie, kto jest wierzycielem, albo nie zna miejsca zamieszkania lub siedziby wierzyciela, czy też jeżeli z powodu innych okoliczności dotyczących osoby wierzyciela świadczenie nie może być spełnione.

Co do skutków złożenia sumy pieniężnej do depozytu, zgodnie z art. 470 KC, „ważne złożenie do depozytu sądowego ma takie same skutki jak spełnienie świadczenia”. Takie działanie pozwoli nam nie tylko spełnić świadczenie, ale również ochroni nas przed żądaniem zapłaty roszczenia odsetkowego. Były współwłaściciel uzyska z kolei prawo do zaspokojenia się z sumy pieniężnej z depozytu po złożeniu stosownego wniosku.

Podsumowując, Kodeks Cywilny zawiera regulacje, które umożliwiają zniesienie współwłasności poprzez pozbawienie własności pasywnego i mniejszościowego wspólnika. Należy jednak pamiętać, iż dopuszczalność takiego działania będzie uzależniona od spełnienia szeregu przesłanek ustawowych. Dlatego też, chcąc rozwiązać podobny problem, warto zwrócić się do naszych prawników o udzielenie porady prawnej. Nie wykluczone, że pomożemy znieść współwłasność nieruchomości poprzez mediacje. Rozwiązanie polubowne pozwala nie tylko zaoszczędzić czas i stres związany ze sprawą sądową, ale dodatkowo jest chętniej respektowane przez sporne strony.

A wracając do opisywanej na początku sprawy jednego z naszych klientów:

Po sądowym zniesieniu współwłasności i przyznaniu nieruchomości naszemu klientowi z jednoczesnym obowiązkiem spłaty, został on jedynym właścicielem lokalu usługowego. Z sukcesem prowadzi w nim działalność gospodarczą, której rozwój wsparł uzyskanymi z naszą pomocą środkami unijnymi. Ponieważ były współwłaściciel nie wskazywał sposobu realizacji spłaty, nasz klient wpłacił kwotę spłaty na rachunek depozytu sądowego.

Wedle ostatnich ustaleń, były współwłaściciel pomimo upływu kilku lat nie zgłosił się po odbiór kwoty wpłaconej do depozytu sądowego. Kwota ta może być zwrócona nasza klientce na jej wniosek lub zostać przejęta przez Skarb Państwa. Jeżeli klientka złoży wniosek o zwrot depozytu sądowego, musi mieć na uwadze iż roszczenie byłego współwłaściciela nieruchomości o zapłatę przedawni się z terminem upływu 10 lat od daty uprawomocnienia się orzeczenie o zniesieniu współwłasności.